Vers la captation des plus- values foncières – Pour une ville marocaine inclusive

Ebook : 9,99
Livre Broché : 18,90

Après plusieurs décennies de croissance urbaine accélérée au Maroc, marquée par le laisser-faire, les autorités locales ambitionnent la maitrise du financement du développement urbain. La Gouvernance Financière des Villes constitue aujourd’hui une préoccupation majeure dans les réflexions qui concernent les mutations contemporaines et le modèle du vivre ensemble.

Ainsi la question abordée par cet ouvrage intervient dans un environnement marqué par une augmentation de la facture de l’urbanisation face à une raréfaction des moyens financiers des collectivités. Cette réalité revêt un caractère paradoxal si l’on considère l’augmentation de la valeur des propriétés foncières privées — générée pourtant par cet investissement public — et son double impact négatif en termes d’inflation des produits immobiliers et de gel du foncier dans des logiques d’attentisme et de spéculation.

Le constat d’aujourd’hui au Maroc, c’est que le développement des villes est davantage dicté par la disponibilité des ressources foncières à prix abordable que par ce qui fonde même l’urbanisme en termes de choix stratégiques, politiques et sociaux en phase avec les objectifs de développement durable. Ce constat justifie le paysage actuel des villes en termes de dispersement, fragmentation, et inégalité des territoires.

L’enchevêtrement des paramètres de cette problématique pose crûment la nécessité de refonder le cœur même du système de la production urbaine et de réconcilier planification et fabrication de ville. C’est la question principale qui va être développée par cet ouvrage.

Depuis le début des années 80, les politiques foncières ont été renvoyées à des problématiques essentiellement financières, et reléguées à de simples aspects de la chaîne de production. Le financement de l’urbanisme ne s’est développé que par le processus de décentralisation, en faisant participer en plus de la puissance publique, les collectivités locales, les investisseurs et promoteurs…

L’un des enjeux des débats des politiques foncières locales prend teneur dans ce qui relève du mode de financement de l’urbanisation. Qui doit payer quoi ? À quel moment ? Sous quelle forme ? C’est ainsi que se pose le problème de la répartition du coût de la facture. C’est les réponses auxquelles cet ouvrage va s’atteler à apporter.

Ainsi le potentiel de captation des plus-values proposé, s’articule principalement sur l’identification des éléments de croissance et d’évolution possibles qui impactent les territoires (ville) et leur attractivité aussi bien à l’échelle macro, qu’à l’échelle locale. Cette approche permet de repérer les espaces de pressions et les risques pour la perte de cohérence des territoires (ville). Le degré de malléabilité foncière (en temps et espace) jouera sur l’importance de la pression et sur la proximité du risque.

Cet ouvrage s’intéresse à établir quelques leviers que la collectivité pourra utiliser en préventif pour inciter à libérer le foncier « dormant » ou en curatif pour corriger les effets de blocages éventuels qu’elle rencontre. Le principe est de penser la fiscalité foncière à travers la Captation des Plus-Values induites et/ou créées par l’urbanisme et l’urbanisation comme un outil de développement inclusif et durable.

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Extraits du livre

En effet, le foncier, perçu comme une réserve de valeur, est un élément essentiel pour l’aménagement urbain et constitue un élément incontournable dans la chaîne de production de la ville sur lequel se fondent des objectifs ambitieux en termes de développement économique, mais aussi sur le plan de l’accueil de nouvelles populations. Ainsi, l’enjeu consiste à mettre le foncier au cœur de la production urbaine et le replacer sur la trajectoire de développement durable de la ville.
(page 40)

De ce fait, il est important d’étoffer les outils d’action foncière pour lutter contre les phénomènes de la spéculation et la rétention foncières, de maintenir les prix à un niveau acceptable par les entreprises, les ménages, et de rendre possible la réalisation d’équipements publics. Ainsi que de restituer le gisement de terrains longtemps immobilisés, au sein du tissu urbain. L’objectif étant de trouver ou de libérer du terrain à un prix abordable pour développer et valoriser le foncier, accroitre la production de logement et cadrer en même temps l’extension urbaine, voire d’atteindre les objectifs de la planification urbaine.
(page 139)

La ville se trouve au carrefour des intérêts des différents acteurs, appelée à assurer au promoteur / aménageur la rentabilité de leurs activités, à l’investisseur privé le retour sur investissement, à l’investisseur public son efficience et au décideur public l’attractivité de son territoire, son rayonnement et une croissance durable.

(page 145)

Le Foncier au Maroc reflète par conséquent l’expression de la confrontation entre deux visions antagonistes sur la valeur du temps :

Dans une économie de développement qui transforme les valeurs en richesses en rentabilisant le temps par l’engrenage exponentiel d’investissements successifs (la réalisation de l’infrastructure/taxe permet la valorisation du terrain en bâti /taxe qui créera des logements et des commerces/taxe qui engendreront de l’emploi/taxe…), le temps chez l’investisseur et le planificateur constitue une valeur en soi.

A contrario, l’économie de rente extirpe l’essentiel de la valeur brut du développement et la gèle au niveau de la valeur foncière par la rétention et la spéculation, sans la transcender par l’investissement sur le temps : le temps chez le propriétaire foncier ne coute rien.

(pages 195-196)

Les résultats obtenus montrent que, le foncier constitue un élément incontournable dans la chaîne de production de la ville et qu’un certain nombre de facteurs lié au patrimoine foncier, perçu comme une réserve de valeur, exercent une influence sur le cycle de la fabrique de la ville et sa compétitivité.

(page 262)

Le but étant d’assurer une corrélation entre productivité économique, redistribution équitable des valeurs et respect des principes liés à la propriété foncière, qui profite de l’investissement public, tout en répondant aux objectifs fixés par la planification urbaine.

(page 268)

La taxe CPVF annuelle paramétrée se compose d’une batterie de paramètres « indicateurs », permettant de définir la taxe à payer par chaque propriétaire foncier en fonction des facteurs décrits infra, principalement détermi­nés par l’action publique, à travers l’investissement public et la règlementation urbanistique, ainsi que par le contexte économique et financier, qui ont influence sur la valeur du foncier, de l’immobilier et de l’usage du patrimoine.

(page 268)

Informations complémentaires

Auteur

Said Wirane

ISBN ebook

9782407009053

Version

Ebook téléchargeable, Livre papier

Format livre

302 pages

ISBN livre

9782407004072

A propos de l'auteur : Said Wirane

Said Wirane

L’édition Saint Honoré a offert un coup de projecteur au premier ouvrage de Monsieur Said WIRANE MAROCAIN. Pour son premier livre, il s'est inspiré de sa vie professionnelle en qualité d’Ingénieur, Mastère Spécialisé en Management des Villes et des Territoires de l’ISCAE, Directeur de la Planification et de la Gestion Urbaine. Spécialisé dans les approches de planification stratégique multi-échelles et de la métropolisation, notamment des grandes villes méditerranéennes Casablanca et Rabat respectivement Capitale Économique et Administrative du Maroc. Ces lieux avait fait l'objet de grandes consultations d’urbanisme « chantiers internationaux » où des Bureaux d’Études de renommée, en étroite collaboration avec Monsieur WIRANE, ont réalisé des documents de planification urbaine stratégique, en particulier : • l’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme de la Région Ile de France (IAURIF) (2004-2010) : - Plan de Développement Stratégique et sa déclinaison en un Nouveau S D A U du Grand Casablanca ; - Schéma de Référence Stratégique du Littoral de Casablanca (2006). • Les ateliers internationaux de maîtrise d’œuvre urbaine de Cergy-Pontoise-Association Urba 2000, sur « la Réflexion stratégique concentrée sur la reconversion de l’ancien site de l’aéroport d’Anfa-Casablanca » ; • L’Agence Foncière et Technique de la Région Parisienne (AFTRP) (2004), la mise en place d’une stratégie foncière adaptée aux caractéristiques des politiques et des actions projetées dans le territoire du Grand Casablanca. • L’Atelier Parisien d’urbanisme et Philippe PANERAI (2008-2016), Schéma de Cohérence Territoriale de la Conurbation Capitale (Rabat) du Maroc et sa déclinaison en Plans d’Aménagements Unifiés de ses villes. Ainsi, au travers d’une bonne connaissance des mécanismes de la fabrication des villes, de plus de 25 ans, avec ce livre, ce Natif de Casablanca et père de trois enfants, met en exergue l’énorme décalage entre les objectifs escomptés par ces documents de planification urbaine stratégique et les modes d’organisation des mécanismes de fabrique de la ville et de son financement. Cette « frustration » a mené notre auteur dans une quête de modes opératoires de la Planification Urbaine adaptés au contexte local : définition d’acteurs clés ou de structures de portage, recherche d’Outils de l’Action Foncière Incitatifs. Propositions de nouveaux modes de financement de l’urbanisation vers le concept « Financement Participatif gage d’une Ville pour Tous »… C’est en décortiquant et en analysant l’impact de la Planification Urbaine sur l’espace, les acteurs publics locaux, les investisseurs immobiliers, les citoyens et les propriétaires fonciers que l’auteur révèle et affine au fur et à mesure sa problématique principale : l’absence de transmission équitable des valeurs générées par la puissance publique dans le cadre d’un cycle de développement durable de villes. L’intime conviction de l’auteur, au regard de son vécu, est que même avec l’élaboration d’une vision commune et partagée, la mise en concert de l’ensemble des acteurs de la ville et principalement les acteurs fonciers pour sa mise œuvre, ne peut être durablement concrétisée que par un processus récurrent de captation des plus-values et de réinvestissement des valeurs créées au bénéfice de tous : une Ville Inclusive.